Ceny bytů: novostavby zpomalují, starší byty dál zdražují. Blíží se zlom?

Na realitním trhu vznikla neobvyklá situace: ceny novostaveb začaly zpomalovat, ceny starších bytů ale rostou dál stejným tempem. Ve svém pravidelném videu to rozebírá finanční komentátor Petr Zámečník. Vychází z analýzy České bankovní asociace postavené na datech Českého statistického úřadu. Úvodní část videa se věnuje jiným ekonomickým zprávám, hlavní téma začíná zhruba v páté minutě. Video najdete na YouTube.

Co ukazují data o cenách nemovitostí?

Podle čísel, která Zámečník ve videu uvádí, zpomalil ve druhém čtvrtletí 2026 meziroční růst cen nemovitostí z 10 % v prvním čtvrtletí na 8,6 %. Zajímavější je, co za tím stojí:

• pražské novostavby zpomalily z meziročních 10 % na 3,5 % a mezičtvrtletně podle autora zlevnily o 6 %,
• starší byty a domy si udržely meziroční růst kolem 10 % a mezičtvrtletně zdražily o 2,4 %.

„Ceny starších nemovitostí, bytů a rodinných domů dohánějí ceny novostaveb. Naopak developeři musí jít s cenou dolů, aby vůbec prodali.“ – Petr Zámečník

Proč novostavby zpomalují a starší byty rostou?

Hlavním důvodem je podle Zámečníka růst hypotečních sazeb. Dražší úvěry snižují koupěschopnou poptávku a lidé si nemohou dovolit platit tak vysoké ceny, jaké developeři požadovali. Část poptávky se proto přesouvá ke starším bytům, které jsou levnější a tím dostupnější. Proto tam ceny rostou dál.

Budou ceny nemovitostí klesat?

Hypoteční sazby podle autora velmi pravděpodobně ještě porostou a koupěschopná poptávka se dál omezí. V extrémním případě mohou ceny začít klesat, podobně jako u pražských novostaveb. Zámečník ale velký pokles nečeká. Za pravděpodobnější považuje, že ceny zamrznou na současné úrovni a budou klesat jen reálně, tedy po očištění o inflaci.

Zároveň podle něj:

• se prodlouží doba prodeje nemovitostí,
• klesne počet a objem realitních transakcí,
• kupující, kteří na trhu zůstanou, budou mít silnější vyjednávací pozici.

Silnější pozice podle autora nemusí vždy znamenat nižší cenu. Může jít i o lepší platební podmínky nebo výhodnější ustanovení ve smlouvě.

Má smysl čekat s koupí bydlení na pokles cen?

U vlastního bydlení Zámečník čekání nedoporučuje. Pokles nemusí přijít, a hlavně rozhodují dva faktory: cena, kterou si můžete dovolit a jste ochotni zaplatit, a to, zda nemovitost odpovídá vašim potřebám. Pokud takovou najdete za přijatelnou cenu, nemá podle něj smysl váhat, protože ji koupí někdo jiný.

Jak se připravit na pomalejší trh?

Ze Zámečníkova rozboru plyne, že na trhu zůstanou hlavně kupující s dostatečnými úsporami a úvěruschopností. Kdo chce kupovat, měl by si proto co nejdřív ověřit, na jakou hypotéku dosáhne a jak se změní splátka, pokud sazby ještě o něco vzrostou. Nevyplatí se stavět plán na tom, že ceny výrazně spadnou. Autor sám považuje za pravděpodobnější, že se zastaví a zlevňovat budou jen reálně, po započtení inflace.

Prodávající by naopak neměli počítat s tím, že se byt prodá během pár dní za nabídkovou cenu jako v době nejsilnější poptávky. Delší doba prodeje znamená, že se vyplatí kvalitní inzerát, dobré fotografie a cena nastavená podle skutečně realizovaných prodejů v okolí, ne podle nejvyšších nabídek.

Praktické tipy pro kupující a prodávající

• Kupující: nevyjednávejte jen o ceně, ale i o termínech, platebních podmínkách a ustanoveních smlouvy.
• Kupující novostaveb: developeři pod tlakem nižších prodejů mohou být ochotnější ke slevám.
• Prodávající starších bytů: poptávka se k vám přesouvá, ale počítejte s delší dobou prodeje a realisticky nastavenou cenou.
• Všichni: při úvaze o koupi sledujte vývoj sazeb a spočítejte si splátku s rezervou.

Co to znamená pro kupující a prodávající?

Trh se podle autora zpomaluje a role se mírně obracejí ve prospěch kupujících. Prodávající, kteří chtějí ušetřit na provizi, najdou postup v článku Jak prodat byt bez realitky a mohou vložit inzerát zdarma. Při prodeji nezapomeňte na průkaz energetické náročnosti budovy. Kupující najdou důležité náležitosti v článku Kupní smlouva na byt a vklad do katastru.

Článek je redakční shrnutí videa „Ceny bytů: Blíží se zlom na realitním trhu?“ z YouTube kanálu Petr Zámečník (1. 10. 2026). Tvrzení jsou výroky autorů videa, nezávisle jsme je neověřovali.