Kolik stojí koupě a prodej nemovitosti: všechny poplatky a náklady (2026)

Ve zkratce: daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.), takže kupující dnes platí hlavně správní poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad do katastru, úschovu kupní ceny a při hypotéce odhad a pojištění. Prodávající platí průkaz energetické náročnosti, ověření podpisu, případně provizi realitní kanceláři a daň z příjmu, pokud prodej není od daně osvobozen.

Jaké poplatky platí kupující?

• Návrh na vklad do katastru – správní poplatek 2 000 Kč za každý návrh. Viz Kupní smlouva a vklad do katastru.
• Úschova kupní ceny – advokátní, notářská nebo bankovní; odměna podle ceníku, často se dělí napůl.
• Odhad pro banku při hypotéce – obvykle v řádu tisíců korun, některé banky ho hradí nebo nabízejí zdarma.
• Pojištění nemovitosti – u hypotéky ho banka vyžaduje.
• Vklad zástavního práva banky – další návrh na vklad za 2 000 Kč.
• Smlouva – vzor z generátoru, nebo smlouva sepsaná advokátem či notářem.
• Daň z nemovitých věcí – placená obci každý rok; přiznání se podává do 31. ledna roku následujícího po nabytí.

Náklady na konkrétní koupi spočítáte v kalkulačce Náklady při koupi nemovitosti.

Jaké poplatky platí prodávající?

• Průkaz energetické náročnosti budovy – při prodeji povinný, cenu určuje energetický specialista. Viz PENB při prodeji a pronájmu.
• Ověření podpisu na kupní smlouvě – na Czech POINTu, obecním úřadu nebo u notáře za poplatek v řádu desítek korun za podpis.
• Předčasné splacení hypotéky – viz Koupě nemovitosti se zástavním právem.
• Provize realitní kanceláře – pokud prodáváte přes realitku, běžně 3 až 5 % z ceny, často navíc s DPH. Pokud prodáváte sami, odpadá – viz Jak prodat byt bez realitky.
• Inzerce – na NemovitostiZdarma.cz zdarma a bez limitu počtu inzerátů.
• Daň z příjmu – jen pokud prodej není osvobozen (viz níže).

Platí se v Česku daň z nabytí nemovitosti?

Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. a neplatí se u převodů, u nichž vklad do katastru proběhl od prosince 2019. Kupující tak státu neplatí procenta z ceny, jen poplatky za konkrétní úkony.

Kdy je příjem z prodeje osvobozen od daně z příjmu?

U fyzických osob je příjem z prodeje nemovitosti obvykle osvobozen, pokud v ní prodávající měl bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud ji vlastnil déle než stanovenou dobu – u nemovitostí nabytých od roku 2021 je to 10 let, u dříve nabytých 5 let. Osvobození se uplatní i při použití peněz na vlastní bydlení. Pravidla mají výjimky a limity, proto si konkrétní prodej ověřte s daňovým poradcem.

Jak na poplatcích ušetřit?

• Podpis si nechte ověřit na Czech POINTu nebo obecním úřadu, pokud nepotřebujete další služby notáře.
• Kupní, rezervační i nájemní smlouvu připravte v generátoru smluv.
• Prodávejte bez realitky a inzerujte zdarma – ušetříte provizi.
• Porovnejte ceny úschovy u advokáta, notáře a banky.

Informace jsou obecné a odpovídají stavu k říjnu 2026. U konkrétního obchodu doporučujeme ověřit aktuální znění předpisů a poradit se s advokátem, notářem nebo daňovým poradcem.