Jak prověřit nemovitost před koupí: 10 bezplatných zdrojů a kontrol

Ve zkratce: před koupí nemovitosti si ověřte vlastníka a zápisy na listu vlastnictví, hranice v katastrální mapě, co dovoluje územní plán, riziko povodní, exekuce a insolvenci prodávajícího a přiměřenost ceny. Většina těchto údajů je veřejná a zdarma. Placený odborník (odhadce, stavební technik, advokát) přichází na řadu až potom.

1. Kdo je vlastník a jaká jsou omezení?

V aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí ČÚZK zdarma ověříte vlastníky, podíly, zástavní práva, poznámky a plombu. Jak LV číst, vysvětluje článek List vlastnictví: jak ho získat a číst.

2. Kde přesně jsou hranice pozemku?

Katastrální mapu zobrazíte v Nahlížení do KN nebo na Geoportálu ČÚZK, poloha nemovitosti je i na mapě u inzerátu. Porovnejte hranice se skutečným oplocením – nesoulady jsou u starších domů časté.

3. Co se smí na pozemku a v okolí stavět?

Územní plán bývá zveřejněn na webu obce nebo do něj nahlédnete na obecním či stavebním úřadu. Zjistíte z něj, zda je pozemek zastavitelný a zda vedle neplánují silnici, výrobní areál nebo hustou zástavbu.

4. Hrozí povodeň?

Mapy povodňového nebezpečí a povodňových rizik jsou veřejně dostupné v informačním systému veřejné správy o vodách (Povodňový informační systém, Výzkumný ústav vodohospodářský). U domu u potoka nebo v nivě řeky jde o povinnou kontrolu – ovlivní i cenu pojištění.

5. Je stavba zkolaudovaná a odpovídá skutečnosti?

Na listu vlastnictví zkontrolujte, zda je budova zapsaná. Kolaudační souhlas a povolení přístaveb si vyžádejte od prodávajícího, případně nahlédněte do dokumentace na stavebním úřadu.

6. Nemá prodávající exekuci nebo insolvenci?

Insolvenční rejstřík Ministerstva spravedlnosti je veřejný a zdarma. Výpis z Centrální evidence exekucí Exekutorské komory získáte za poplatek, poznámka o exekuci se objeví i v části D listu vlastnictví. Pokud prodává firma nebo developer, podívejte se do obchodního rejstříku a sbírky listin.

7. Jaká je energetická náročnost?

Při prodeji i pronájmu je průkaz energetické náročnosti budovy povinný a třída patří do inzerátu. Viz PENB při prodeji a pronájmu.

8. V jakém stavu je dům a fond oprav?

U bytu si přes prodávajícího vyžádejte od SVJ nebo správce potvrzení o dluzích, výši příspěvku do fondu oprav, plán oprav a zápisy ze shromáždění vlastníků. Plánovaná výměna střechy nebo výtahu se projeví ve vašich zálohách.

9. Je cena přiměřená?

Porovnejte nabídku s podobnými nemovitostmi v lokalitě v nabídce bytů na prodej a uložené nabídky si porovnejte vedle sebe v porovnání. Celkové náklady spočítáte v kalkulačce Náklady při koupi nemovitosti.

10. Není inzerát podvod?

Ověřte, že člověk, se kterým jednáte, je vlastník podle listu vlastnictví, a nikdy neposílejte zálohu před prohlídkou ani „za rezervaci“ na neověřený účet.

Kdy zavolat odborníka?

Pokud veřejné zdroje ukážou problém nebo kupujete starší dům, přizvěte stavebního technika na technickou prohlídku, odhadce na ocenění a při zápisech v části C či D nebo neobvyklých smlouvách advokáta. Celý postup koupě shrnuje článek Kupní smlouva na byt a vklad do katastru.

Informace jsou obecné a odpovídají stavu k říjnu 2026. U konkrétního obchodu doporučujeme ověřit aktuální znění předpisů a poradit se s advokátem, notářem nebo daňovým poradcem.