Kúpa nehnuteľnosti so záložným právom alebo ťarchou: ako postupovať bezpečne

V skratke: veľká časť bytov a domov sa predáva s nesplatenou hypotékou. Záložné právo banky v časti C listu vlastníctva sa rieši tak, že časť kúpnej ceny ide priamo banke predávajúceho, banka potom vydá potvrdenie o zániku záložného práva a kataster ho vymaže. Kupujúci zaplatí bezpečne cez úschovu alebo podľa presného postupu dohodnutého s bankou.

Dá sa kúpiť byt, na ktorom je záložné právo?

Áno. Záložné právo prechádza s nehnuteľnosťou na nového vlastníka, preto ho treba pred prevodom alebo pri ňom zrušiť – najčastejšie splatením dlhu z peňazí kupujúceho. Banky tento postup poznajú a majú naň vlastné formuláre. Kupujúci len musí trvať na tom, aby sa dlh skutočne splatil a záložné právo zaniklo.

Ako prebieha kúpa nehnuteľnosti s hypotékou predávajúceho?

1. Vyčíslenie dlhu – predávajúci si od svojej banky vyžiada potvrdenie o výške zostatku úveru k plánovanému dátumu splatenia (vrátane prípadného poplatku za predčasné splatenie) a číslo účtu na splatenie.
2. Kúpna zmluva – v zmluve sa uvedie, že časť kúpnej ceny vo výške dlhu sa zaplatí priamo banke predávajúceho a zvyšok predávajúcemu. Pri hypotéke kupujúceho sa banky dohodnú na postupe medzi sebou.
3. Bezpečná platba – ideálne cez notársku alebo advokátsku úschovu s presnými podmienkami výplaty.
4. Splatenie a potvrdenie o zániku – po splatení vydá banka predávajúceho potvrdenie o zániku záložného práva (často nazývané kvitancia alebo súhlas s výmazom).
5. Výmaz a vklad – na základe potvrdenia kataster záložné právo vymaže a vkladom zapíše nového vlastníka. Ak kupujúci kupuje na hypotéku, zapíše sa záložné právo jeho banky.

Kto platí poplatok za predčasné splatenie hypotéky?

Je to dlh predávajúceho, takže platí ho predávajúci – zvyčajne sa odpočíta z jeho časti kúpnej ceny. Výška poplatku závisí od zmluvy s bankou a od toho, či sa hypotéka spláca v čase konca fixácie; mimo neho ho zákon o úveroch na bývanie obmedzuje. Skutočnú sumu povie banka vo vyčíslení.

Čo ak dlh predávajúceho prevyšuje kúpnu cenu?

Potom kúpna cena na splatenie nestačí a predávajúci musí rozdiel doplatiť z vlastných zdrojov. Kým nie je jasné, odkiaľ peniaze budú, neplaťte zálohu ani kúpnu cenu. Banka predávajúceho by inak záložné právo nevymazala.

Ktoré ťarchy sú varovaním?

• Exekúcia a exekučné záložné právo – predávajúci s nehnuteľnosťou počas exekúcie spravidla nesmie nakladať a prevod by neprešiel. Kúpa je možná len v presne dohodnutom postupe s exekútorom a s úschovou peňazí.
• Zákaz scudzenia a zaťaženia – napríklad v prospech štátu pri bytoch nadobudnutých s podporou alebo v prospech banky; bez súhlasu oprávneného sa nehnuteľnosť nedá predať.
• Záložné právo štátu, obce alebo daňového úradu – znamená dlhy predávajúceho; treba ich splatiť pred prevodom.
• Vecné bremeno doživotného užívania – nehnuteľnosť kúpite, ale bývať v nej môže niekto iný. Pozrite Vecné bremeno: právo prechodu a doživotné bývanie.
• Plomba – prebiehajúce konanie, ktoré môže situáciu zmeniť. Vysvetlenie je v článku List vlastníctva: ako ho získať a čítať.

Na čo si dať pozor ako kupujúci?

• Nikdy neplaťte celú kúpnu cenu priamo predávajúcemu, ak je na nehnuteľnosti záložné právo.
• Vyčíslenie dlhu si vypýtajte písomne od banky, nie len od predávajúceho.
• Do zmluvy dajte právo odstúpiť, ak záložné právo nezanikne do dohodnutej lehoty.
• List vlastníctva si skontrolujte znova tesne pred podpisom a pred uvoľnením peňazí z úschovy.

Kúpnu zmluvu s doložkou o úschove pripravíte v generátore zmlúv. Pri zložitejších prípadoch (exekúcia, viac záložných práv) sa oplatí advokát – nájdete ich aj medzi odborníkmi vo vašom okrese.

Informácie sú všeobecné a zodpovedajú stavu k októbru 2026. Pri konkrétnom obchode odporúčame overiť aktuálne znenie predpisov a poradiť sa s advokátom, notárom alebo daňovým poradcom.