Realitní slovník – co znamená LV, plomba, vklad, SJM, LTV, PENB

Při koupi či prodeji nemovitosti narazíte na desítky odborných výrazů z katastru, práva a bankovnictví. Tady jsou vysvětlené stručně a srozumitelně – podle stavu v Česku k roku 2026.

Katastr a vlastnictví

Katastr nemovitostí: Veřejný seznam pozemků, budov a jednotek a práv k nim. Vede ho Český úřad zeměměřický a katastrální prostřednictvím katastrálních úřadů.
List vlastnictví (LV): Výpis z katastru: část A vlastník, B nemovitosti, C omezení, D poznámky, E nabývací tituly. Viz List vlastnictví: jak ho získat a číst.
Plomba: Označení, že u nemovitosti probíhá řízení (například vklad). Dokud trvá, údaje nemusí být konečné.
Vklad: Zápis práva do katastru na základě smlouvy. Vlastníkem se kupující stává vkladem, s účinky ke dni podání návrhu. Správní poplatek je 2 000 Kč.
Záznam: Zápis práva, které vzniklo jinak – například rozhodnutím úřadu nebo soudu.
Poznámka: Informace v části D listu vlastnictví, například o exekuci, insolvenci nebo sporu.
Číslo popisné: Číslo budovy v obci, pod kterým je zapsaná v katastru (jiné než číslo orientační na ulici).
Geometrický plán: Podklad pro rozdělení či sloučení pozemků nebo zápis nové stavby.
Podílové spoluvlastnictví: Nemovitost vlastní více osob s určenými podíly (například ideální polovina).
Společné jmění manželů (SJM): Společný majetek manželů. Po rozvodu se vypořádává. Viz Byt nebo dům při rozvodu.
Věcné břemeno (služebnost): Právo jiné osoby k nemovitosti, například cesta přes pozemek nebo doživotní bydlení.
Zástavní právo: Zajištění dluhu nemovitostí, nejčastěji ve prospěch banky u hypotéky. Viz Koupě se zástavním právem.
Předkupní právo: Povinnost nabídnout věc nejprve oprávněné osobě, než ji prodáte jinému.

Smlouvy a průběh obchodu

Rezervační smlouva: Dohoda, že prodávající nemovitost po určitou dobu nenabídne jinému, často za rezervační poplatek.
Smlouva o smlouvě budoucí: Závazek uzavřít kupní smlouvu do určitého termínu za sjednaných podmínek, často se zálohou.
Kupní smlouva: Smlouva o převodu vlastnictví; u nemovitosti písemná s úředně ověřeným podpisem převodce. Viz Kupní smlouva a vklad do katastru.
Úschova: Kupní cena je uložena u advokáta, notáře nebo v bance a prodávajícímu se vyplatí až po splnění podmínek, obvykle po vkladu.
Ověření podpisu (legalizace): Úřední potvrzení pravosti podpisu na Czech POINTu, obecním úřadu nebo u notáře.
Kvitance: Potvrzení banky o splacení dluhu a souhlas s výmazem zástavního práva.
Předávací protokol: Zápis o stavu nemovitosti, klíčích a stavech měřidel při předání. Připravíte ho v generátoru smluv.

Hypotéka a financování

LTV: Poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Česká národní banka stanovuje horní hranici 80 %, pro žadatele mladší 36 let 90 %; u úvěrů na investiční nemovitosti může být limit přísnější.
DTI a DSTI: Poměr dluhu k ročnímu příjmu a poměr splátek k měsíčnímu příjmu. ČNB tyto limity od roku 2023 nestanovuje, banky je však samy posuzují.
Fixace: Doba, po kterou se úroková sazba nemění. Na jejím konci lze úvěr bez sankce splatit nebo refinancovat.
Refinancování: Splacení stávajícího úvěru novým, obvykle s lepší sazbou. Splátku spočítáte v hypoteční kalkulačce.
Odhad: Ocenění nemovitosti pro banku; u sporů a dědictví znalecký posudek.
Výnosnost pronájmu: Roční čistý příjem z nájmu v poměru ke kupní ceně – viz kalkulačka výnosnosti pronájmu.

Bytový dům, stavba a nájem

SVJ: Společenství vlastníků jednotek – právnická osoba, která spravuje dům s bytovými jednotkami.
Fond oprav: Příspěvky vlastníků na správu domu a opravy; při prodeji bytu zůstávají SVJ.
Družstevní byt: Byt ve vlastnictví bytového družstva, který užíváte jako člen na základě členského podílu.
Kolaudace: Povolení užívat stavbu – kolaudační souhlas nebo rozhodnutí stavebního úřadu.
PENB: Průkaz energetické náročnosti budovy, povinný při prodeji a pronájmu. Viz PENB.
Územní plán: Dokument obce, který určuje, co a kde se smí stavět.
Jistota (kauce): Peníze, které nájemce složí pronajímateli; spolu se smluvní pokutou nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 OZ). Viz Jistota u nájmu bytu.

Jak s pojmy pracovat v praxi?

Nejvíc je využijete při čtení listu vlastnictví a při smlouvách. Smlouvy připravíte v generátoru smluv, náklady spočítáte v kalkulačce nákladů při koupi a pokud prodáváte, inzerát přidáte zdarma.

Informace jsou obecné a odpovídají stavu k říjnu 2026. U konkrétního obchodu doporučujeme ověřit aktuální znění předpisů a poradit se s advokátem, notářem nebo daňovým poradcem.